Vous avez un appart à vendre ? Faites-le avant septembre !

By | 30 avril 2014

taxe plus value immobilière

Si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, la plus-value réalisée ne tombera pas directement dans votre poche. Avec la nouvelle réforme 2014, la taxe sur les plus-values immobilières est un gros frein à l’investissement en France auquel il n’est pas facile d’échapper. Toutefois, si vous vendez avant le 31 août prochain, vous limitez la taxe sur la plus-value immobilière.

 

Un abattement exceptionnel de 25%

Avec cette mesure fiscale exceptionnelle, vous pourrez profiter d’un abattement de 25% appliquée sur la plus-value nette imposable qui sert de base au calcul de l’impôt. Notez que ce cadeau fiscal ne concerne pas les terrains à bâtir.

Imaginons que vous souhaitiez vendre un appartement détenu depuis 15 ans. En tablant sur une plus-value taxable de 100 000 euros, vous ne paierez  » que  » 15 406 euros de taxes. En réalisant la transaction en septembre, la facture passerait à 20 542 euros. Soit une différence de 5136 euros qui resterait dans votre poche.

Gonflez le prix d’achat pour faire baisser la note

Pour le calcul de votre plus-value, la loi autorise à majorer le prix d’achat de votre bien immobilier. Vous pouvez ajouter vos frais d’acquisition (hypothèque, notaire). De même si vous avez fait des travaux, vous pouvez appliquer une majoration de 15% sans justificatifs ou ajouter le montant des factures que vous pouvez fournir. Par exemple, pour un achat de 50 000 euros, vous pouvez ajouter forfaitairement 3750 euros de travaux, soit un coût de revient majoré de 11 250 euros qui réduit d’autant votre plus-value avant abattement.

Comment se calculent les abattements ?

Une fois la plus-value optimisée, elle est taxée après abattement à 34.5% (19 % au titre de l’impôt et 15,5 % au titre des prélèvements sociaux. Ces abattements sont opérés sur le montant imposable en fonction du nombre d’années de détention du bien. Le principe est simple : plus vous conservez le bien, plus l’abattement est élevé et moins vous payez de taxes. Ainsi, si vous vendez au cours des 5 premières années, il n’y a pas d’abattements. ce n’est qu’à partir de la 6e année qu’ils s’appliquent. Il augmente de 6% par année de détention supplémentaire pour atteindre 100% au bout de 22 ans. Ainsi, si vous vendez un bien acheté il y a 22 ans, la plus-value de cette vente ne sera pas taxée au titre de l’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, le processus est identique à partir de la 6e année mais il est plus lent. En effet, il démarre à 1,65% et augmente d’autant chaque année pour atteindre 100% au bout de 30 ans.

Reprenons notre exemple : pour 15 ans de détention, votre plus-value taxable est de 40 000 € après abattement de 60% au titre de l’impôt sur le revenu. Elle se monte à 83 500 € au titre des prélèvements sociaux après abattement de 16,5 %. Mais en vendant avant le 31 août prochain, la part taxable est réduite, rappelons-le de 25 %,. Ce qui donne 30 000 € (40 000 € – 25%) pour l’impôt sur le revenu et 62 625 € (83 500 € – 25%) pour les prélèvements sociaux. Heureusement, tous ces calculs sont fait par le notaire. Le site des notaires parisiens a mis un nouvel outil en ligne pour calculer l’imposition sur sa plus-value immobilière tout en intégrant actuellement l’abattement exceptionnel de 25% dont chacun peut bénéficier jusqu’à fin août 2014, hors cession de terrains constructibles.

Des cas d’exonération

La vente de votre résidence principale est toujours exonérée de la taxe sur les plus-values immobilières. Si vous êtes locataire depuis au moins quatre ans et que vous vendez un bien pour réinvestir dans l’achat de votre résidence principale dans les deux ans qui suivent, vous échappez à la taxe. De même, quand le bien vendu n’excède pas 15 000 euros.

Le cas de ma prochaine vente

Pour ma part, j’ai mis en vente auprès d’une agence (hé oui mais que cela m’en déplaise !) un appartement F3 situé en proche banlieue de Rouen que je détiens depuis 14 ans. Vous allez surement me contredire dans ma façon d’opérer en me disant : « Mais Manu, tu n’adoptes pas l’esprit « Money Attitude » en confiant ton bien auprès d’une agence, tu vas payer des frais de com entre 7 et 8 % du prix de vente ! ».

Sur ce coup-là, je vous l’accorde mais j’ai été obligé de vendre par agence car j’habite sur Marseille et vous me voyez faire les allers-retours Marseille-Rouen pour gérer les visites et avertir les locataires sur place. C’était impossible pour moi.

Mais l’abattement exceptionnel de 25% que l’Etat nous fait cadeau en cas de vente avant le 31 août 2014 tombe à pic dans mon cas, car si j’arrive à vendre mon appart dans les délais que je me suis fixés, je pourrais récupérer entièrement mes frais d’agence voire gagnez plus en mettant les frais d’agence à charge de l’acquéreur.

Pour l’instant, il y a déjà eu 3 visites. Je suis sur le qui-vive car il ne reste plus que 4 mois ouvrés avant l’échéance fatidique.

Affaire immobilière à suivre !

Et vous ? Vous avez peut-être un logement à vendre que vous détenez depuis plusieurs années et dont vous voulez absolument vous débarrassez ! Cela tombe bien, avec l’abattement exceptionnel de 25% en plus, calculez tout de suite combien vous paierez de taxes sur la plus-value immobilière et dites-moi dans les commentaires en dessous quelle somme vous pourrez économisez si vous vendez avant le 31 août prochain.

===>>Calculez votre imposition sur la plus-value immobilière dès maintenant

A très vite !

 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *